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アパート経営は黙っているだけでは駄目です

将来の安定した投資を考えて、アパート経営を始めようとしている人は多いと思います。確かに、黙っていても収入が入ると思えば、かなり魅力的な事ですよね。でも、アパート経営は黙っているだけでは収入は得られないのです。収益物件の利回りをよくするために努力が必要です。アパートは、
アパートは、人が住んでくれて初めて利益が出るのですから、空き室が多ければ当然ですが収入は得られません。
入居者はいるがすぐに出てしまう。または、そもそも募集をしても人が集まらないという場合は、なぜ空き室が多いのか、その理由を考えてみる必要がありますよ。
例えば、きちんと清掃をしていない場合や、壁紙が汚れている場合には、入居者は集まりません。住みやすい部屋作りを心がけましょう。そして、アパートの周囲にも気を配りましょう。駐輪場や駐車場が汚れていると、それだけで印象は悪くなってしまいます。
アパート経営はジッとしていて成功するという事はありません。出来るだけ入居者が集まってくれるように努力する事も大切な事です。

間取りでそこまでこだわってしまうと

間取りにこだわらないとは言わないのですが、私の場合様々な間取り図を比べて”この間取りがいい!”と思うほどのレベルは求めないと思います。

物件を選ぶ際に私は、将来、収益物件としてのメリットも考慮して
・希望するエリア、路線
・駅徒歩*分以内
・*LDK
・**平方メートルetc
満たして欲しい最低線を有る程度決め、それを満たす具体的な物件の候補を出してからプラスアルファor欠点をそれぞれ調べたり評価したりしますが間取りでそこまでこだわってしまうと候補そのものがほとんどなくなってしまい、選択の余地が無くなるからです。

それに、こだわった間取り、例えば主寝室→通り抜けできるウォークインクローゼット→洗面台&浴室&洗濯機→台所って動線ができたり玄関がセンターインでオープンスペースのリビング&キッチンとプライベートスペースの寝室&居室と左右で別れる間取り等を実現したいとして、広い面積を持った角部屋でないと実現できなかったり限られた面積で動線をがんばって分他の収納率が落ちていたり他の居室の配置がいまいちになったりと悩ましい

マンション販売の裏には

マンション販売の裏には「販売代理」という仕事があります。
販売代理会社は、会社名を出しているところもあれば全く表に出さないところもあり、傾向としては売主側が大手ほど名前を出さない傾向が強いです。

 

彼らは主に完成在庫のクリアランスなどの場面で登場します。当然ながら売ってナンボのコミッションの世界に生きています。マンションを売り切るためなら何でもやります。
あの大手財閥系販売会社でさえも、販売代理会社の社員に従業員証明書を発行して、販売をアウトソーシングしています。

 

実質利回りが高い投資物件現場で渡される名刺が大概「~マンション販売センター 誰々」となっているのは、そういう人達を使いやすいからです。
そういう「売ったらお終い」な人達が、自分達の生活を賭けた狩猟民族的な営業手法で暗躍しているので、大手だろうと油断はできません。
・お客様のローンの枠を見て、買える人には高い部屋に移す
・抽選で第二希望、第三希望欄を書いたお客様には、希望にかかわらずその中の一番売りづらい部屋にはめる
・抽選とは名ばかりで、実際は購入希望者の中から一番売れる組み合わせを考える
こういったことがまかり通っており、当時高い志を持って業界に飛び込んだ僕はショックを受けました。
一生に何度もない買い物がこんな風にパズル感覚で販売されていると思うと憤りを感じざるを得ませんでした。

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マンション特有の悩み

大阪の不動産投資 セミナーにも参加しマンションにするか一戸建てにするか検討しているところです。

マンションは、便利だし、鉄筋コンクリート造で防音性や断熱性にも優れます。勿論、耐震性もあるため、地震でも安心です。そんなマンションですが、一戸建てと違う部分もあります。それは、毎月の管理費や積立修繕金です。勿論、一戸建てだから、全く必要が無いというわけではありませんが、マンションの月々の経費に比べると出費は少ないです。また、自動車を所有していると、その駐車場代金も掛ります。マンションは、買ってからも毎月かなりお金が掛かるという点に注意する必要があります。

 

ローンと現在の家賃を比較して購入すると、こんなはずではなかったと後悔する場合もあります。そして、マンションのもう一つの悩みが建て替えです。購入した際に40年後以降の建て替えのことを考える人は、ほとんどいません。しかし、現在、色々と問題になっています。マンションには管理組合があり、そこで大多数の賛成を得て、初めて建て替えとなります。住人により、経済状況や考え方が違うため、なかなか意見を纏めるのが容易でなく、そのうちに空き部屋が増え、管理費を徴収できなくなるという最悪のケースもあるようです。

都内のマンションは高いが生活しやすい

私は家族と都内でいっしょに暮らすためのマンションを買うことにしました。都内にはいろいろなタイプのマンションがあるのでどれにしたらいいのかかなり悩んでしまいました。
マンションを買った後で家族から文句を言われるのが嫌だったので、家族と話し合いをする時間を多く持ちました。家族の全ての好みに合うマンションを見つける事は難しいのでどのポイントを重視するのか決めました。
私が買ったマンションは生活するために必要な施設が周辺にいろいろある場所にありました。
やはり都内のマンションは周りに飲食店や商業施設が多くあるので生活に困ることがないです。また、病院や駅から近い立地条件も生活しやすくて気に入ったところです。
マンションの近くには商店街があったので毎日の生活に必要なアイテムを簡単に手に入れることができました。
私は値段の高い都内のマンションを買うことに最初は抵抗を感じていたのですが、実際に住んでみて都内のマンションの便利さを実感しています。将来は投資用マンションとして活用する予定です。

土地もマンションも購入にはタイミングが大事

主人の仕事の関係で転勤族です。最初は、現在住んでいるところで定住することは、全く考えていませんでした。しかし、子どもが幼稚園に入園したのがきっかけでせっかく出来たお友達と離れてしまうのが可哀想だと考えるように定住を意識するようになりました。また現在住んでいる土地は人気がありどんどん家が建ち始めて土地が減ってきたのがきっかけでした。

周りの友達がそれぞれ違う不動産会社で家を建てたので会社の比較がしやすかったですし、沢山体験談を聞くことが出来ました。また近くに住宅展示場があったので気楽に通う事ができました。
あと実家地元が県外で飛行機ではないと帰れない距離のため両親に何かあったときにすぐ会いに行けないし、両親には定住を反対されてしまいました。家族の話し合いが進まない状態が続きその間に検討していた土地が売却され選択肢が狭まってしまいました。

色んな不動産会社の情報収集し、転勤族であれば不動産投資としてのリスクやメリットも考え焦らず本当に今が土地やマンションを購入するタイミングなのか判断するのが大事だと思います。

私たちの理想の土地探しの体験談!

私は、5年前に注文住宅で念願の一軒家を建てたいと考えはじめてから、私は土地を持っていなかったので、住みたい地域の売土地がないか探し始めるようになりました。自分たちで津波がくると怖いので、海から離れている場所で、住みたい地域を車でいろんなところをまわってみたり、不動産の人と一緒に車に乗せてもらい、売土地を紹介してもらったりしました。

 

本屋さんに、100円で私たちが住んでいる県の売土地やいろいろな工務店の建て売り住宅などが載っている本をよく買って見ていました。地図がついていてとても参考になりました。不動産の人と一緒に車で収益物件としてのメリットも考えて売土地を紹介してもらえてたくさんの売土地をみましたが、値段が予算オーバーだったり、土地が川の近くだったりとあまり住みたい場所がなく、困っていた時に工務店の方に相談すると自分たちにピッタリな場所を探してくれてすごく助かりました。

 

土地探しは重要なことだと思うので、自分たちが満足できる土地を諦めずに探すことが一番良いと思います。いろいろな方に相談すると良いと思います。

中古マンションは耐震性を選び

中古マンションを沢山見学していくうちに、投資マンション選びも兼ねていたので築20年ほど経ったマンションは、耐震性が十分に対応していないところもあるため、その点はかなり確認しました。マンションの耐震性は、新しいマンションの方が基準値を満たしていることが多く、中古マンションを選ぶ際には値段だけではなく、耐震性なども考慮して選びました。

 

けっこう駅近くで利便性がよいマンションがありましたが、耐震加工してなく、お値段もそこそこ高かったので、購入せずにいました。やはり耐震加工していない物件は、万が一、地震があった時には、マンションが壊れたり、色々と支障もでてくることを考慮して、しっかりと対処しているマンションを選ぶことにしました。

 

マンションは利便性も大事ですが、耐震性は特に重要になります。最近は自然災害がとても多くなり、日常的に安心して暮らすには、耐震性なども考慮した住まい環境を選ぶ必要があると実感するようになり、中古マンションは特に注意しました。

マンション選びは公共施設重視

メリットの高い投資マンションも兼ねたマンション選びは近くに公共施設があるか、事前にきちんと確認しておきました。市役所は遠くても色々手続きできる市役所分署が近くにあり、図書室なども利用できるため、各種手続きがしやすく、なかなか便利に利用することができます。また、子供がいるので、周辺に公園があるか、遊ぶ場所や児童館、小学校や幼稚園や保育園などの場所はチェックしておきました。学校が遠いと通うのも大変になるため、歩いて何分ほどかかるかきちんと確認しておきました。日常生活がストレスになるのは避けたいと思い、マンション周辺のスーパーなど生活必需品の相場も大切です。物価が高いところは住みにくいので、お手頃価格で商品が購入できるところは安心感があり、充実した価格で購入することができます。地元密着の商店街がマンション近くにあるなど、住む地域によって環境が大きく異なるため、周辺を歩いてみたり、昼間以外の夜なども街灯状況をチェックしたり、雨の日歩いてみるなど色々確認しました。

日照時間の長さを事前にチェックするべき

マンションを購入するためには資金が多く必要なので、しっかりチェックしてから購入することが肝心です。私が不動産投資も兼ねて大阪でマンションを買う前に家族といっしょに下見をした時にまずチェックしたのは日当たりの良さです。

 

日当たりが悪いと洗濯物がなかなか乾かなくて大変です。私の家族は人数が多いのでしょっちゅう洗濯をしないといけないため日当たりがいいマンションを買おうと決めていました。

 

また、部屋の中で育てている植物のためにも日当たりがいい部屋にしたかったです。いろいろな物件を探していたときに予算内で広さが気に入ったマンションがあったのですが、日当たりがいまいちだったので購入するのを止めました。やはり西向きのマンションだと日照時間が長くないので注意が必要です。

 

また、日照時間は時間帯によって変わってくるので下見に行くときはいろいろな時間でチェックするべきです。季節によっても日照時間の違いがあるので夏や冬の日照時間を計算してから購入するといいです。